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房企正在退出一些城市

2022-05-26 16:32:48 点击 评论

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谨慎拿地已成为行业共识。

  去年以来,不少房企放慢了投资的节奏。CRIC监测数据显示,2021年典型上市房企投资金额同比上涨的比例只有16%。

  去年,以华润和中海为代表的房企拿地相对积极,但两家房企拿地金额同比涨幅仅有8%和2%。

  而去年84%的上市房企投资金额较2020年下滑,投资力度下跌超50%的企业就占了五分之一。


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进入2022年,房企投资信心仍然不足。

  百强房企前4月拿地销售比为近5年来最低,这一数据仅为0.14。

  当前土地市场仍然是头部房企的战场。前4月拿地销售比高于平均值的房企只有TOP20强在列,这也意味着,在集中供地的城市,中小房企投资空间越来越小。


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拿地金额也很能说明问题。销售50强房企1-4月拿地金额不足2500亿元,较去年同期下降75%,若于2021年四季度相比,下降幅度也超过20%。超半数房企投资金额同比降幅超50%,有超过六成百强房企未拿地。

  市场下行、资金紧张的情况下,房企投资压力可见一斑。


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投资力度收紧,意味着有限的资金必须用在“刀刃”上。

  “更安全、更核心的土地资源”正是房企赖以生存的“刀刃”。

  近两年,不少房企已经开始执行回归一二线城市的布局战略,2021年百强房企投资分布中,有七成位于一二线城市。这一比例比2020年提升了10个百分点。

  今年房企回归一二线核心城市的投资策略也日渐明显。

  CRIC监测数据显示,截止4月末,百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外,只有17%。

  22城之外的17%集中在哪?

  CRIC监测显示,佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市榜上有名。这些三四线城市更具“确定性”。

  未来,房企投资更加聚焦核心城市。

  比如万科,提出持续严控非核心城市、非核心区域的经营性资产的获取;越秀也提出投资优先级,优先已进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。

  而原本重仓三四线城市的房企开始换仓升级。换句话说,就是要退出一些城市。

  如碧桂园、美的都提出了换仓升级、调节方向的需求,美的更是明确逐步退出低量级、低能级的城市,聚焦29个根据地;碧桂园也会向确定性更强、相对高能级的市场去调节,退出一些非确定性的市场。


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目前,二季度还剩下一个月左右,部分房企投资策略变化已经很明显了。

  从截止4月末房企投资情况来看,滨江、金地和金茂的投资全部集中于22城,其次建发、龙湖、绿城也有八成以上的投资集中核心城市。


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如果房企投资集中于22城,土地市场势必竞争激烈,拿地门槛越来越高,再加上部分城市参拍幅数限制,房企在招拍挂市场的投资也有一定局限。

  房企多元化拿地的迫切度比以往更强烈。

  从这一角度来看,如何在招拍挂市场以外扩充土地储备渠道?这在房企投资中的重要性也越来越高。

  过去,收并购是土拍市场以外重要的投资渠道。但当前房企对收并购仍然比较谨慎。

  多家房企表示,2022年将在审慎投资的基础上,积极寻求优质的收并购项目。越秀将按照40%的投资强度进行收并购铺排,旭辉也将有200亿-300亿的并购贷额度。

  实际上,在房企资金链承压、行业信任危机影响下,项目是否优质、是否达到企业的拿地标准、最终是否能够实现盈利,这些都是决定房企收并购的根本因素。

  除了收并购,仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鉴。

  比如越秀通过TOD、城市运营、国企合作等多元化的方式拿地占比达到56%;绿城也通过老旧小区更新、TOD、产业小镇等各种形式增加了近千亿货值。

  理性、谨慎是接下来房企投资最重要的关键词,而销售和回款将决定房企的投资力度。整体来看,2022年房企投资大概率将低位运行。

  因此,在城市的选择上,房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市,对于一些弱三四线城市将会有选择性地退出或审慎进入。


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