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上半年11个城市房价过热,调控升级可能才刚刚开始

2020-07-29 09:46:13 来源:中房网 点击 评论

  上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示,上半年全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。此外,上半年包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛在内的11个城市,房价处于过热区间。

 

  从实际情况看,上半年部分二线城市房价上涨幅度较大,包括杭州、南京和成都在内的城市,都出现了万人摇号的现象。今年上半年,这三个城市房价同比涨幅分别为11%、10%和21%,都是近期政策收紧或预计收紧的城市。

 

  上半年百城房价同比上涨逾一成,11城同比涨幅超20%

 

  报告显示,上半年全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%。其中,4个一线城市新建商品住宅成交均价为46515元/平方米,同比上涨8.1%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米,同比上涨9.6%;64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11984元/平方米,同比上涨9.7%。

 

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  上半年包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛在内的11个城市,房价处于过热区间。根据报告,此类城市上半年房价同比涨幅都超过了20%。

 

  另外,从供求关系方面来看,今年上半年的库存压力相比去年年底也略有释放。根据易居研究院此前发布的《100城住宅库存报告》显示,上半年100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米,而成交量则要高于供应量,为22392万平方米,总体上呈现了“供小于求”的态势,这也给房价上涨带来一定动力。

 

  易居研究院分析认为,房价涨幅较大有以下三方面原因:

 

  一方面,今年各地预售证发放明显降低了要求,高端项目较多入市,这在客观上影响了成交结构。另一方面,今年各类高端需求积极释放,尤其是在理财收益较低、股票价格波动较大、通胀压力依然存在等情况下,居民家庭的资金配置会更加偏好房地产,进而容易带动房价上涨。此外,银行信贷政策的宽松和部分地区出现的违规信贷流入楼市的现象,也容易带动房价出现过快上涨。

 

  调控升级下一城会是谁?

 

  随着近期部分城市楼市出现的火爆场景,也引发了调控政策回应。

 

  “牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策”。在近日召开的房地产工作座谈会上,高层对于房地产工作,传递了这些信号。

 

  实际上,在本次座谈会召开之前,部分城市已经率先对房地产调控政策进行“打补丁”。据不完全统计,7月份以来,就有包括深圳、南京、杭州、宁波、东莞、郑州、内蒙古和长春等八个城市进一步升级楼市调控政策。而这些城市密集发布调控新政的背后,是当地房地产市场热度明显增加,多个城市房价涨幅出现环比、同比增长高位,“万人摇”等现象频现。

 

  另外值得注意的是,在本次房地产工作座谈会上,包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙在内的10个城市的相关负责同志都参加了座谈会。

 

  其中,深圳、南京、杭州、宁波四个城市,已经在本月升级了相关房地产调控政策。北京、上海、广州作为一线城市,其房地产调控政策历来都属于全国较为严格的城市,当地房地产市场也基本保持平稳态势。

 

  在沈阳、成都和长沙三个城市中,长沙已经于7月27日召开会议,传达学习全国房地产工作座谈会精神,并对下一步长沙房地产市场工作进行专题部署。从会议信息来看,长沙认为,按照“因城施策”要求,通过开展“反炒房、反暴利、反捂盘”等集中行动,充分发挥金融、税收等经济调控手段,打好调控“组合拳”,实现了“稳地价、稳房价、稳预期”阶段性调控目标。接下来长沙将始终不渝地坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时,将加强市场监管力度,持续整治房地产市场乱象;建立健全住宅用地市场监测指标体系,确保精准监测、精准研判、精准监管。这也可以视为是长沙方面对于房地产调控工作的一个表态。

 

  那么只剩下沈阳和成都了。实际上,去年以来,头部房企就比较青睐东北地区,据不完全统计,包括恒大、绿地、万达等房企都已经在沈阳进行了投资。根据相关机构的数据显示,沈阳上半年的房价涨幅仅为5.45%,楼市基本平稳,还不属于过热城市。

 

  从最后的成都市场表现来看,未来调控升级的可能性会更大一些。

 

  首先,成都是参加本次座谈会的10个城市之一。其次,根据易居研究院数据显示,上半年成都新建商品住宅价格涨幅为21%,处于过热区间。其上半年存销比数值为4.2,这也意味着市场仅需要用4.2个月的时间就能消化完这些库存。在上半年存销比排名靠前的城市中,排在第一位的宁波和第三位的杭州均升级的调控政策。

 

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  此外,包括深圳、杭州、南京、成都在内的城市中,部分热点区域的楼盘都曾出现了万人摇号的现象。成都也是这些热点城市中,仅未升级调控政策的城市,因此被市场认为未来极有可能会加码调控政策。

 

  此次房地产工作座谈会上明确,要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产工作座谈会为下半年房价管控定了基调。房价上涨过快成为当前出现的新情况和新问题,稳定房价的工作必须常抓不懈。在其看来,下半年若部分城市房价涨幅依然过大,那么购房等政策收紧的概率会加大,进而促进房价回归平稳健康的水平。


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